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白永秀:开发区须抑制房地产同质化行政化三大冲动

2019-06-20 17:00 来源:千华 网

  白永秀:开发区须抑制房地产同质化行政化三大冲动

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北京楼市调控政策效果显现 首套房房贷现基准利率

2019-06-20 09:48
来源:中国经济网 作者:陈果静

“五一”假期后,多家银行调整房贷利率折扣。5月1日起,北京市多家银行以网签时间为节点,5月1日及之后网签的,首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。

对于房贷利率折扣越来越少,有人认为,这是一种“定向加息”。在业内专家看来,折扣少了并非加息,这是在前期调控政策之下,银行根据市场变化、调整资产负债结构的结果,利率调整针对的是增量,以抑制“炒房”行为,对于存量房贷,居民的负担没有加重。

调控政策效果显现

今年以来,全国首套房房贷平均利率折扣变化明显,自1月份以来,居民首套房房贷实际利率已连续4个月上升。融360最新报告显示,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调。数据显示,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。

“房贷利率折扣少了,这既受到各地出台房地产调控政策的影响,也有银行自身进行业务调整的因素。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为。

去年以来,为抑制房价上涨过快,多地出台了差别化的房地产调控政策。以北京为例,继去年“930”上调首套房和二套房首付比例之后,今年3月,北京进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低房贷期限,从最高30年的降至25年。据不完全统计,至今已有超过55个城市出台了各种房地产调控政策。

“一方面,银行要配合各地出台的住房金融政策,抑制房价上涨过快;另一方面,住房按揭虽然风险较低,但并非是银行较赚钱的业务。”曾刚分析,此前,大多数银行的房贷利率都是有折扣的,这无论与个人消费信贷还是企业贷款相比,银行发放住房按揭贷款的收益率水平要低得多。

去年,不少银行将住房按揭贷款作为贷款投放的“大头”,不少银行2016年新增贷款中超过一半都是住房按揭贷款,还有的住房按揭占比超过六成。曾刚认为,在去年经济下行压力大、优质资产难寻的背景下,银行多放住房按揭贷款是一种防御性的选择,有其特殊性。

银行调整资产结构

当前,情况发生了变化。一季度,我国宏观经济数据亮点频现,与此同时,货币市场利率中枢上行,导致银行资金成本上升。

融360分析师李唯一认为,对于银行来说,房贷业务回笼周期长,收益较低当前,房贷业务量过大将会降低银行的资金回笼速度,加剧银行现金链压力。

尤其是在企业发债困难、融资需求重新转向银行体系的背景下,银行的议价能力明显上升。4月27日,贵州贵龙发行的一只5年期AA级企业债发行利率高达7.8%。由于发债成本明显上升,更多的企业选择了放弃。今年以来,有将近1千亿规模的债券取消或推迟发行。在4月份,就有136支债券取消或推迟发行。

“从负债端看,银行的成本上升了,因此,首套房房贷折扣越来越少也是银行根据市场变化调整的结果。”曾刚说,尤其是对资金成本较高的小银行来说,在当前市场利率之下,房贷折扣越多,其收益率也就越低。

银行随着市场的变化调整资产负债结构,这从一季度的数据中也能看出端倪。随着房贷增速环比回落,一季度,房贷在新增贷款中的占比也出现了明显下降。一季度,个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。与此同时,更多的信贷资金投向了企业,一季度,企业部门新增中长期贷款占全部新增贷款的63.3%,较上年末大幅上升,提高了30个百分点。

资金成本上升,导致银行需要寻求“更赚钱”的资产,因此,曾刚认为,今年银行的资产负债结构会发生较大变化,这意味着房贷在其中的占比会明显下降。“如果成本上行,资产收益率不跟着上去,那么银行利润就难以保证。”

购房者趋于冷静

资金利率作为宏观调控的重要手段,能够起到抑制房地产价格过快上涨的作用。从资金面来看,银行成本上升,会影响房贷的价格,进而影响需求。随着各地住房金融政策及限购等政策的出台,给过去非理性的房地产市场“泼了盆冷水”。

“目前市场预期趋于平稳,购房需求可能有所下降。”曾刚认为,无论是资金面还是购房预期的变化,都会影响购房者的意愿和交易量,目前看,在稳定预期上,前期房地产调控政策起到了明显作用,此前购房者普遍预期房地产价格会较快上涨的恐慌性情绪大幅缓解。

有人担心,房贷折扣少了、利率高了,会不会误伤刚需?的确,住房按揭利率折扣变少直接影响了购房成本。首套房首付增加、利率上升,意味着新增购房者需要支付更多的首付以及承担更多的贷款利息支出。“但目前来看,调整针对的是增量,对于存量房贷,居民的负担没有加重。”曾刚表示,但从中长期看,房地产市场涨幅放缓,对于刚需购房者来说也是好事儿,尤其是部分城市房价出现了小幅回调,总的来算,成本说不定不升反降。

从后期看,房贷利率在部分城市上调至基准利率的基础上,仍有上浮的可能。

曾刚认为,房贷利率是否会继续上浮要看接下来市场利率的变化。“对于银行来说,如果资金利率继续走高,那么房贷利率可能会继续上涨。”

李唯一预计,房贷利率继续上调可能性较大,银行会继续收缩房贷业务、控制房贷增量,并在满足刚性需求和控制资金成本之间寻找平衡点。但从总体来看,房地产调控一系列“退烧药”已初现成效。

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